TJSP 04/04/2017 -Pág. 889 -Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 4 de abril de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital
São Paulo, Ano X - Edição 2321
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Empreendimento Imobiliário Ltda. - Vistos.EVANDRO DOS SANTOS FERNANDES ajuizou a presente ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de quantias pagas contra TUCSON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA., alegando,
em síntese, que, em agosto/2013, celebrou com a ré contrato de promessa de venda e compra de imóvel, tendo por objeto a
unidade autônoma 1.607, do empreendimento denominado Residencial Solaris; que desembolsou, a título de parcelas
contratuais, o valor total de R$ 227.135,36; que não mais reúne condições financeiras para honrar o pagamento das parcelas,
razão pela qual pleiteou a rescisão do contrato e a devolução de 90% dos valores pagos; que a ré não concorda, argumentando
que a restituição de valores deverá se dar nos termos do contrato; e que o contrato celebrado entre as partes é abusivo e a
retenção de 10% dos valores pagos é mais que suficiente para compensar a ré do término prematuro do contrato. Pediu tutela
de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas previstas no contrato, bem como obstar a negativação do seu nome.
Requereu, ao final, a procedência da ação, com a declaração de rescisão do contrato entabulado entre as partes, bem como a
condenação da ré à restituição de 90% dos valores pagos. Juntou documentos.O pedido de tutela de urgência foi deferido (fls.
56/57).Citada (fl. 64), a ré apresentou contestação (fls. 66/76). Alegou, em síntese, que não são abusivas as cláusulas contratuais
que estabelecem os critério para restituição de valores; que o contrato celebrado entre as partes está em consonância com o
CDC; e que o valor da restituição deverá ser calculado de acordo com o contrato. Pugnou pela improcedência da ação. Juntou
os documentos.Houve réplica (fls. 111/116).É o relatório.Fundamento e DECIDO.Conheço diretamente do pedido, nos termos do
art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que os contornos da lide não demandam dilação probatória, sendo suficiente
para resolução da controvérsia a prova documental existente nos autos.Não foram arguidas preliminares.O pedido é procedente.
Não há lide quanto ao pedido declaratório de rescisão contratual, cingindo-se a controvérsia ao montante que deverá ser
restituído pela ré ao autor.Pois bem.Não se olvida que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor nada mais fez do que
sintetizar, em matéria de resolução contratual (por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis
ou móveis por alienação fiduciária), os princípios da ética, boa-fé, equidade e equilíbrio, que presidem as relações obrigacionais,
de molde a garantir-se a compensação ao fornecedor que àquela não deu causa, como também impedir-se seu enriquecimento
ilícito, caso se permitisse perda total das prestações pagas.Esse entendimento já era consagrado pela jurisprudência do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça, mesmo no caso de contratos não sujeitos ao Código de Defesa do consumidor: “Civil - Compromisso
de Compra e venda - Cláusula penal compensatória - CC, art. 924. Compromisso de compra e venda. Cláusula penal
compensatória. Revisão judicial. A cláusula contratual que prevê a perda das importâncias pagas, no caso de inadimplemento
dos promitentes-compradores, tem caráter de cláusula penal compensatória, podendo o juiz, rescindindo o contrato, reduzi-la
proporcionalmente. Art. 924 do Código Civil. Recurso Especial conhecido e provido, em parte” (REsp nº 16.239-0-GO, Rel. Min.
Nilson Naves, 3ª Turma, v.u., DJ 18.05.92).” (cf. Apelação Cível nº 050.534.4/2 - São Paulo). Confira-se a respeito: REsp nº
31.954-0-RS, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma, maioria, DJ 04.04.94; REsp 50.871-1-RS, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª
Turma, v.u., DJ 19.09.94; REsp nº 43.660-5-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 07.11.94; REsp nº 37.846-0-SP, Rel.
Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 05.12.94; REsp nº 56.897-8-DF, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, v.u., DJ
03.04.95; REsp nº 52.395-8-RS Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma v.u., DJ 06.11.95; REsp nº 67.739-4-PR, Rel. Min.
CLÁUDIO SANTOS, 3ª Turma, v.u., DJ 26.02.96; REsp nº 74.480-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma v.u., DJ 26.02.96;
REsp nº 73.962-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 20.05.96; REsp nº 78.787-0-MG, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª
Turma, v.u., DJ 19.08.96; REsp nº 41.493-0-RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 29.10.96.Além disso, o
Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das partes em evidente enriquecimento sem causa, assim
entendida aquelas que, após a retomada da coisa, que será alienada a terceiro, ainda admitem um plus de vantagem, traduzido
na retenção de grande parte ou da totalidade das prestações pagas.Por esse prisma, não há falar, in casu, na aplicabilidade do
parágrafo terceiro da cláusula sétima do contrato celebrado entre as partes (fl. 37), que estipula a restituição de 70% dos
valores pagos.Não se olvida, porém, que o término precipitado do contrato, ou seja, antes do seu curso natural, gera prejuízos
à incorporadora imobiliária, que deverá de empreender esforços, tempo e dinheiro para novamente promover a venda do
apartamento.Assim, cabível a retenção de 10% do valor total das parcelas pagas (fl. 48), conforme pacífico entendimento
jurisprudencial:”Por isso, no que tange à compra e venda de imóveis incorporados, eventual previsão de antecipação de perdas
e danos em contrato firmado com empresa incorporadora, à guisa de cláusula penal, não poderá exceder a 10% do total já pago
pelos compromissários-compradores, com as devidas atualizações” (cf. JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO, “Resolução
Contratual e o Artigo 53 do Código do Consumidor”, in Revista “Direito-FMU”, nº 8, págs. 109 a 154 e no volume especial “Uma
Vida Dedicada ao Direito - Homenagem a Carlos Henrique de Carvalho”, R. T., 1985, págs. 351 a 396)”. “COMPROMISSO DE
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do
negócio operada a pedido do adquirente. Necessidade, na espécie, de devolução de parte dos valores solvidos pelo comprador.
Restituição parcelada do montante. Impossibilidade, segundo o enunciado pela Súmula nº 02 deste Tribunal de Justiça.
Retenção, ainda, do equivalente a 20% do percentual quitado para fazer frente às despesas resultantes do desfazimento
contratual. Montante, na espécie, que se afigura excessivo. Redução da cláusula de retenção para o equivalente a 10% do saldo
liquidado. Montante alinhado aos prejuízos sofridos pela vendedora. Precedentes. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP - APL: 40055348720138260554 SP, Relator: Donegá Morandini, Data de
Julgamento: 20/10/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2014).”RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR COM BASE NA
INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO IMPEDE A DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS, SOB PENA DE OFENSA AO ART. 53 DO CDC. HIPÓTESE EM QUE NÃO HOUVE USO DO IMÓVEL.
RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% DOS VALORES PAGOS PARA DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUE DEVE SER IMEDIATA E DE UMA SÓ VEZ, SOB PENA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA
DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, § Io, III, DO CDC. ENTENDIMENTOS PACIFICADOS POR SÚMULAS
DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A SER CONTADA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS
DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM CONSONÂNCIA COM O ART. 20, § 3º DO
CPC -SENTENÇA REFORMADA - AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.” (TJ-SP - APL: 9164063792006826 SP
9164063-79.2006.8.26.0000, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 17/05/2011, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 30/05/2011).”CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de
que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o
contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas
decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das
prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - É tranquilo, também, o entendimento no sentido de
que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária
adequação. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j.
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